Об'єкти нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації

У зв’язку з чисельними зверненнями громадян, щодо об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, консультацію надає начальник реєстраційної служби Кам’янсько-Дніпровського районного управління юстиції Запорізької області Алеся Євгенівна Богатирьова.

У випадках, передбачених законодавством України, встановлено необхідність проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Саме з проведенням такої державної реєстрації пов’язується момент виникнення права власності на нерухоме майно.
Так, частиною першою статті 182 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс) передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331, частина четверта статті 334 Кодексу, частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон)).
Згідно зі статтею 181 Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Аналогічне визначення «нерухоме майно» міститься у статті 2 Закону.
Слід зазначити, що низка інших нормативно-правових актів також містять визначення «нерухоме майно» та встановлюють його правовий статус. Однак, наведене у Кодексі визначення є узагальненим та характеризує нерухоме майно за трьома основними ознаками, які повинні бути притаманні тому чи іншому об’єкту при визначенні його належності до нерухомого майна, а саме:
розташування на земельній ділянці;
переміщення неможливе без його знецінення;
переміщення неможливе без зміни його призначення.
При цьому, слід звернути увагу на те, що норми Кодексу не встановлюють як обов’язкову ознаку нерухомого майна наявність фундаменту. Оскільки за своєю природою фундаменти є досить різноманітними і більшість з них можна без труднощів переміщувати у просторі. У зв’язку з цим, не завжди можна погодитися з твердженням, що наявність фундаменту є одним з основних критеріїв для визнання майна нерухомим.
Вказане підтверджується й тим, що режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації (частина перша статті 181 Кодексу).
Це зумовлено, зокрема особливостями правового режиму, необхідністю підвищення контролю за володінням, користуванням та розпорядженням зазначеними об’єктами, забезпеченням їх індивідуалізації.
Однак, відповідно до частини другої статті 1 Закону його дія не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.
Відповідно до частини четвертої статті 182 Кодексу порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Так, державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) згідно з статтею 1 Закону є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав).
Статтею 5 Закону, а також пунктом 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, (далі – Порядок) передбачено що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Відповідно до частини тринадцятої статті 15 Закону порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав встановлює Кабінет Міністрів України.
За своєю природою земельні ділянки відносяться до нерухомості. Суспільні відносини, пов’язані з проведенням державної реєстрації речових прав на земельні ділянки врегульовано, зокрема Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України Законом, Порядком.
Стаття 14 Конституції України передбачає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.
Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
Аналогічне визначення міститься у частині третій статті 373 Кодексу, Законі України «Про оцінку земель», Національному стандарті № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442.
Характерними рисами землі як природного ресурсу є її незамінність, обмеженість у просторі, локальність за місцем розташування і нерухомість.
Статтями 18 та 19 Земельного кодексу України передбачено, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Україна за межами її території може мати на праві державної власності земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни.
Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:
а) землі сільськогосподарського призначення;
б) землі житлової та громадської забудови;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
г) землі оздоровчого призначення;
ґ) землі рекреаційного призначення;
д) землі історико-культурного призначення;
е) землі лісогосподарського призначення;
є) землі водного фонду;
ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.
Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.
Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.
На сьогодні механізм зміни цільового призначення таких земельних ділянок врегульовано Постановою Кабінету міністрів України від 20.02.2013 р. №154 Про внесення змін до Порядку проведення інвентаризації земель та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України
Згідно з статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Крім того, статтею 791 Земельного кодексу України передбачено, що земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюватиметься після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюватиметься після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру.
Слід відмітити, що метою проведення державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі є, зокрема її індивідуалізація, визначення на місцевості, а проведення державної реєстрації прав на таку земельну ділянку в Державному реєстрі прав – офіційне визнання і підтвердження виникнення, переходу або припинення речових прав та їх обтяжень на таку земельну ділянку.
Вказане забезпечує сукупність ознак земельної ділянки, визначених у статті 79 Земельного кодексу України, що у свою чергу, дозволяє визначити частину земної поверхні як об’єкт цивільного обороту.
Водночас, статтею 381 Кодексу як об'єкт права власності окремо виділено садибу та передбачено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.
У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Залежно від місцезнаходження Законом України «Про фермерське господарство» садибу класифіковано як відокремлену фермерську садибу – земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту.
З огляду на вказане, складовими садиби обов’язково повинні бути земельна ділянка, житловий будинок, а також інші другорядні об’єкти, які безпосередньо пов’язані або обслуговують земельну ділянку та житловий будинок.
При цьому, слід враховувати, що земельна ділянка підлягає державній реєстрації у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом (стаття 202 Земельного кодексу України), а відповідно до абзацу п’ятого пункту 4 Порядку державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Водночас слід звернути увагу, що відповідно до абзацу третього пункту 4 Порядку державна реєстрація права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду або їх окремі частини проводиться незалежно від того, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.
Статтею 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Аналогічне положення міститься також у статті 377 Кодексу.
Вказане дозволяє стверджувати, що в межах поділу речей на головні та приналежні, в даному випадку головною річчю залишається житловий будинок, який знаходиться на земельній ділянці, а приналежністю сама земельна ділянка, яка наслідує юридичну долю нерухомого майна, яке на ній розміщене.

Начальник реєстраційної служби
Кам’янсько-Дніпровського районного
управління юстиції Запорізької області А.Є. Богатирьова